実際にはまだ手に入れていない
家を探し始めてはや１年。
去年の1月ごろから家を探し始め、様々な家を内覧に行った。
中にはこれはなかなかと思う家もあり、購入の申込みをしたこともあったが、金額が折り合わず購入まで至らなかったこともある。
そんな中、1月末にようやく家の購入が一歩進んだため、ここで不動産購入までの流れを振り返っておこう。
家の購入の流れ
不動産購入の流れは上のとおりである。
ここで気をつけておくことは、購入キャンセルのタイミングによっては違約金が発生してしまうということ。
今回は実体験も踏まえ、各ステップについて詳細に説明していきたいと思う。
ステップ１ 物件探し
まずは物件探し。
最近はSUUMOやアットホームなどのアプリを使って中古物件を探すことがほとんどだろう。
私の経験ではSUUMOとアットホームだけ見ておけば問題ない。
HOME'Sは賃貸は多いが、中古物件となると雀の涙程度しか掲載されていない。
また、SUUMOとアットホームではSUUMOのほうが掲載数は多い。
ただ、たまにSUUMOにも載っていないレアな物件がアットホームに載っていたりもする。
空き時間でぱぱっと検索できるので、大変ありがたい時代になった。
ステップ２ 物件内覧
ネットで探した物件を内覧するためには不動産会社に行く必要がある。
ちなみによく不動産会社には表に出してないお得物件を持っており、実際に行けば紹介してもらえるかもしれないなんて話があるが・・・。
この情報社会の中、手持ち物件をネットに上げない理由はない。
実際、私が伺った不動産会社ですら「ネットを見て物件を探した方がいい」と断言した。
不動産会社はいくつもあるが、どの不動産会社を選んでもネットに掲載されている物件は内覧できるので安心してもらいたい。
大手か地域に根ざした町の不動産屋か。
どっちがいいかだが、レスポンスが早いのは大手だろう。
私はどちらも店も使ったことがあるが、はやり安心感としは大手の方が上だった。
個人的に内覧はできるだけ多くの物件を見たほうが良いとは思う。
ただ、同じ人に何度も内覧を頼むのも大変だと思い、別の店にも参考がてら内覧しに行ったが・・・。
とある不動産会社に別の所で説明をもう受けた旨はなしたら、「それは「抜き行為」と言って、最悪不動産を取り扱ってる会社に物件を売ってもらえませんよ！これからは内覧はうちからだけにしてください！！」と釘を刺されたことがある。
正直、ネットなど探してもそれを「抜き行為」と呼ぶことはない。
ただ、別会社に乗り換えてほしくない担当のでまかせだろう。
現在、ドラマで放映中の正直不動産の中でも、別の不動産会社でも聞いてみますと来客が別の不動産会社をはしごする描写がされていたりする。
しかし、担当によってはあまりいい顔をしない方もおり、そのせいで対応が悪くなるなどデメリットがある可能性がある。
不動産会社を回るとき、他の不動産会社の話題は避けたほうが良いだろう。
この辺が、車ディーラーや家電屋を回るのとは違う不動産会社独特の空気感と言えよう。
車ディーラーや家電屋では他店と比較されるのは前提で営業をしてくる。
不動産会社は割りとその辺を忌み嫌う閉鎖された市場なのかもしれない。
ステップ３ 購入の申込み
そして購入申込みである。
購入申し込みとは売り主に対して、「◯◯万円で購入希望します。手付金は◯◯万円です。」という買い主側の希望を伝えるための申請である。
仲介である不動産会社は買い主から購入申込みが出たら売り主にその旨を伝える。
売り主からの返答は概ね一週間以内程度である。
早ければ翌日にも連絡がある。
また、価格交渉を行うのもこの際である。
例えば3,980万円で物件が出ていたとする。
自分の予算は3,800万円であったため、「購入希望価：3,800万円」で売り主に購入申込み申請する。
これに売り主が了承したら売買契約へと移行する。
値引き出来ない場合はいくらまで値下げできるか売り主から返答が来る。
ただ、買い手としてはできれば安い金額で買いたい。
売り主は当然高い金額で売りたい。
個人的な経験から言うと概ね５％くらいの値引きなら期待できる。
また、物件が売れ残っていた場合は、最終的に10％以上値下げされる場合がある。
実際に私が経験したことを書いていこう。
去年の夏ごろ私が購入申込みを行った物件のこと。
当初は4,580万円で売りに出ていたが、数カ月後に4,280万円と300万円も値下げして売りに出された。
私は3,8０0万円と更に580万円値引きで購入申込みをした。
もちろん、そこまで値引きされるとは思っていない。
ただ、家の規模や築年数、立地など考えるとその値段でもありえないわけではないという算段からだ。
私達の少し前に3,880万円で要望を出した人がいたが断られたと業者からは聞いていたが、そこから何ヶ月か経っているためダメ元で申込みしてみたわけだが・・・。
結果としては100万円値下げの4,180万円が限界という結果だった。
正直、3,980万円で提示されたら買っていたかもしれない。
交渉事で相手に断られること前提で希望額より下げた値段を提示し、相手の返答を聞いてからその中間を提示する方法がある。
ただ、不動産会社からは安すぎる提示額は売り主を怒らせてしまい売ってくれなくなるとも言われた。
本気で欲しい家には使わない方がいいだろう。
しかし、それから年末になりその家は3,980万円で値下げされた状態で売りに出された。
もう、その家には興味がなかったためスルーしていたが、しばらくして売買契約が決まったらしい。
不動産会社に確認すると、かなり安い値段で売れたとのこと。
おそらく私たちが提示した3,800万円を下回る金額かもしれない。
当初は4,580万円で出ていた物件が1年も経たないうちに実に2割弱の値引きである。
売り主も最初に3,880万円で提示してくれている人に売っていれば何百万円か得したかもしれない。
ほんと不動産はタイミングだ。
ステップ４ ローンの事前審査
購入の申込みを行ったらローンの事前審査を行う必要がある。
自分に前から懇意にしている金融機関がある場合はそちらに依頼するのがいいだろう。
渡しの場合は不動産会社からの勧めで三井住友銀行にローンの事前審査を行うことにした。
今は何千万円のローンの事前審査も店舗に行かずアプリで行うことができる。
必要な項目を入力し、２，3日もしたら結果が届く。
それを不動産会社に伝えればOKだ。
不動産会社の担当の名刺など添付しておけば、不動産会社の担当にも金融機関から連絡がいくらしい。
その際、どの程度の金利かも教えてもらえるようで、私は一般的に出ている金利よりも更に低い金利で融資できると伝えられた。
ステップ５ 売買契約・重要事項説明・手付金の支払い
購入の申込みを行い、売り主との合意が取れたら売買契約に進む。
売買契約書や重要事項説明を不動産会社が作成する期間が必要になるため、実際に行う日程としては、購入の申込みから最短で約２週間後となる。
ちなみに購入の申込みを行い、売買契約日も調整したとしても、私が提示した金額より高い金額で、現金一括で購入したいという希望者が現れた場合は、売り主はそちらの人と売買契約を結ぶことはありである。
売り主・買い主の契約はあくまでも売買契約を行って初めて取り交わされるものであり、逆に言うと売買契約を結ぶまでは売り主は誰に売っても何の問題もないのである。
ただし、買い主が売買契約前にキャンセルした場合、違約金などは発生しないが、不動産会社が書類の作成等で手間をかけたことに対する損害賠償を請求される可能性があるため注意が必要だ。
また、手付金は物件価格の５〜１０％を売買契約時に現金で払う制度である。
手付金の金額は買い主側が提示することになるのだが、自分がすぐに用意できる金額を提示するべきだろう。
貯金がなく手付金が払えない場合は・・・どうするのだろう？？
売買契約と重要事項説明は２時間くらいかかる。
物件の法的な規制や重要事項を一つ一つ確認していくためだ。
今後、こんなはずじゃ・・・とならないためにも重要事項はしっかりと聞いておこう。
ステップ６ ローンの本申し込み
売買契約が済めばローンの本申し込みとなる。
事前審査は終わっているため、あとは金融機関に赴いて本契約を結ぶだけだ。
私の場合、不動産会社から金融機関に連絡が行き、金融機関の担当から電話があり、予定を調整し金融機関に赴くこととなった。
その際だが、以前に聞いていた金利より更に安くできるかもと言われたため、結構期待している。
ただ、ローンの条件など色々言われるかもしれないので、ちゃんと契約内容を確認したいと思う。
今私が、行っているのはこのローンの本申し込みだ。
２月中旬に本契約となる。
また、今後色々と報告させていただければと思う。
これからは家の家具や家電の申請、リフォーム準備や補助金関係の申請、引っ越しの準備や現在住んでいるマンションの片付けなどなど。
やること目白押しである。
忙しいがとても楽しい。
こだわりのインテリアなどこのブログでも紹介できたら何よりだ。
ではでは。
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