いよいよローン返済の始まり
さて、とうとうこの日がやってきました。
前回ブログで住宅ローンの本審査申請に行った話を書きましたが、無事住宅ローンの本審査が下り、契約へと進むことができました。
ここでまず、これまでの流れを振り返っておきましょうか。
住宅購入の流れ
上記の前に住宅探しが１年ほどありましたが、買いたい家を見つけて購入申請を出してから必要期間としては、
１．価格交渉 １〜２週間程度
２．不動産契約資料作成 ２週間程度
３．ローン審査期限 １ヶ月
程度となります。
これらの審査を完了させ、住宅ローン契約日から１、２週間以内に物件引渡となります。
購入申請をしてから２ヶ月以内には家が手に入ると思っておいてもらえたらいいでしょう。
ただし、これは空き家の場合・・・。
現在その家に誰か住んでいた場合、相手が引っ越すまで待つ必要がありますので、その場合は物件引き渡しは先になりますよ。
元利均等返済か元金均等返済か
その時は今の金利なら変動金利の方が多少のリスクはあってもお得と書きました。
また、変動金利でも月々の返済プランには「元利均等返済」と「元金均等返済」があります。
私も深くは考えていなかったんですけど、この２つ何が違うかと言いますと、「元利均等返済」は月々の支払いがずっと一定の返済方法で、「元金均等返済」は月々の返済で元金の返済額がずっと一定の返済方法です。
上の図を見たら分かりやすいかもしれません。
「元利均等返済」は月々7.8万円ずつ35年間支払います。
「元金均等返済」は当初は月々8.4万円ずつ返済しますが、月々の返済額は徐々に減っていき、最終的には月7.2万円となります。
このとき、「元金均等返済」の方がトータルで8万円ほどお得ってわけですね。
まぁ、35年間で8万円なので誤差みたいなものですが・・・。
実際、今の変動金利だとトータル返済額が殆ど変わらないこと、人生プランが立てやすいことから「元利均等返済」を選ぶ人がほとんどとか。
私もトータル返済額がほぼ変わらないならと「元利均等返済」にしました。
繰り上げ返済と注意点
最近では35年ローンが一般的です。
一昔前では30年ローンだったと思います。
最近は45年ローンなんてのもあるみたいで、一体何歳まで返済し続けないといけないんだ・・・って考えちゃいますね。
ちなみに35年ローンをするメリットというのは色々あって、私も当然35年ローンを組みましたが、実際の返済期間を35年にするのは愚策と言わざるを得ないです。
ローンの返済期間がながければ長いほどかかってくる利子も積み上がってきます。
できるだけ早いタイミングでローンを完済することが住宅ローンを借りるうえでは重要と言えるでしょう。
そこで繰り上げ返済が出てくるわけです。
また、繰り上げ返済は早ければ早いほどお得になります。
元金が高い時期はかかる利子も多いため、それを圧縮することができますからね。
ですので、生活に少しでも余裕のある場合はガンガン繰り上げ返済をしていった方が良いでしょう。
特に変動金利の場合は、時間が経てば経つほど金利が上がって来るリスクがあります。
いち早くローンを完済するため、繰り上げ返済はぜひとも行っていきたいですね。
しかし！！ここで注意しなくてはいけないことがあります。
それが住宅ローン控除です。
住宅ローン控除とは
不動産を所有したら、固定資産税が毎年かかってきます。
自分の所有物なのに持ってるだけで税金取られるなんて理不尽ですよね・・・。
ですが、所有してから一定期間は住宅ローン控除というものがあり、所得税から控除されるんですよ。
分かりやすく説明すると中古住宅を購入し、2000万円以上の住宅ローンが残っている場合、
ローン残高：2000万円×0.7％＝14万円
となり、年間最大14万円分の控除が受けれるってことです。
年間14万円ですよ？！
例えばですけど、
このときの内訳が金利0.56万円＋元金8.33万円となるわけで、年間の金利の支払合計は、
金利0.56万円/月×12ヶ月＝6.72万円となります。
つまり、金利の支払いより控除される金額のほうが大きんですよ！！
これは超お得！！
まぁ、この逆さや状態は政府も目をつけており、新築に関してですが来年度からローン控除が厳しくなります。
ほんと税金取ることだけには全力出してくるなぁ・・・。
そしてここで先程の繰り上げ返済の話に戻るのですが。
中古住宅を購入する場合、ローン控除を最大金額受けようと考えたら、ローンが2000万円以上残っている必要があります。
2000万円を1円でも切った場合、最大14万円から下げられてしまうので損だというわけですね。
通常ですと、先程の計算でいくと月々のローン支払いの中で元金分は8.33万円でした。
これを10年間で換算しますと、
8.33万円/月×12ヶ月×10年間＝999.6万円となります。
実際にはローン支払いの元金分の割合は大きくなっていきますので、999.6万円以上の返済担っていると思います。
ですが、10年後でも
3,500万円-999.6万円＝2500.4万円
と2,000万円以上はローンが残っているため、14万円最大控除は受けられるでしょう。
はい、ここで頭の賢い方はお気付きになられたと思います。
普通に返済する限りでは10年後でも2,000万円以上のローンは残る。
なら繰り上げ返済してしまった場合は？
そう上の場合だと10年間の間に500万円以上繰り上げ返済をしてしまった場合は、ローン残高が2,000万円を切ってしまい、14万円最大控除が受けれなくなってしまうのです！！
これが繰り上げ返済の罠ですね。
少しでも利子を減らしたいと思い、月々でも年々でも繰り上げ返済を重ねる。
それがローン控除を減らすことに繋がるとは知らずに・・・ということがあり得るわけです。
もちろん、ローン利子がめちゃくちゃ高くて、ローン控除のより繰り上げ返済して利子を減らしたほうがお得なら繰り上げ返済を勧めるべきだと思います。
ただし、現在の変動金利で0.3％前後で借りれている人についてはそこまで焦って繰り上げ返済しなくてもいいかなという感じ。
実際、多くの人は10年間貯金や投資を行い、ローン控除が切れる10年後に一気に返済を行うパターンが多いみたいですね。
私も変動金利の金利の動きを見ながら、繰り上げ返済をするか、待つかを決めていきたいと思います。
最後に住宅ローン控除ですが、住宅ローン控除を受けるにはいくつかの条件があります。
住宅を購入する際には買う予定の家がこの条件にあっているか先に見ておいた方がいいでしょうね。
住宅ローンについては今日はこのへんで。
他にオトクな情報など見つけたら、ちょくちょく書いていこうと思います。
ではでは。
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